Nueva ley de vivienda en España 2026: qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026

In summary, Royal Decree-Law 29/2026, generally in force since October 8, 2026, introduces important changes to housing rentals, contract extensions, and certain tax measures. We explain the most important aspects and who is affected.

¿Qué ley regula los alquileres?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sigue siendo la norma principal de los alquileres. El nuevo decreto introduce cambios, pero no todos afectan a los contratos antiguos. Por eso, lo primero es comprobar cuándo se firmó el contrato y si se trata de vivienda habitual, alquiler temporal o por habitaciones.

¿Qué contratos se ven afectados?

Los principales cambios:

1. Alquiler de temporada

Es probablemente el cambio de mayor impacto para la comunidad internacional, porque el contrato de temporada ha sido durante años la fórmula habitual en las primeras etapas de la residencia y llegada a España.

• Naturaleza. El arrendamiento de temporada destinado a satisfacer una necesidad residencial temporal pasa a regularse dentro del arrendamiento de vivienda, sin confundirse con la vivienda habitual. La LAU y sus normas imperativas prevalecen sobre lo pactado por las partes.
• Causa. La necesidad de residencia temporal debe ser real, identificarse en el contrato y acreditarse documentalmente (por ejemplo, estudios o desplazamiento laboral de duración limitada). La mera denominación «de temporada» no determina por sí sola el régimen jurídico.
• Duración. Con carácter general, debe superar los 31 días y no exceder de 12 meses, con las excepciones legalmente previstas cuando se acredite la persistencia de la causa temporal. No todo alojamiento de duración inferior o igual a 31 días se convierte automáticamente en turístico: deben concurrir los requisitos de su regulación específica.
• Concatenación. La sucesión de más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda puede determinar su consideración como arrendamiento de vivienda habitual desde el inicio, en los términos establecidos por la LAU. También puede producirse esa calificación si no se justifica realmente la temporalidad.

2. Alquiler por habitaciones

• Naturaleza. La LAU incluye expresamente el arrendamiento parcial de vivienda por habitaciones. Puede responder a una necesidad de vivienda habitual o temporal según su finalidad real; no debe afirmarse que todos los alquileres de habitaciones son necesariamente habituales.
• Límite de renta. La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas no puede exceder el límite legal de renta que corresponda al arrendamiento de la vivienda completa, en los supuestos sujetos a esta regulación. Debe comprobarse el límite aplicable a cada inmueble y territorio.
• Exclusiones. Deben diferenciarse los alojamientos turísticos sujetos a normativa específica y las cesiones destinadas a determinadas finalidades sociales o de acogida previstas legalmente. La duración, por sí sola, no basta para calificar un alquiler como turístico.

• Contratos vigentes. Como regla general, la nueva regulación se aplica a los contratos celebrados desde el 8 de octubre de 2026. Los contratos temporales anteriores conservan su régimen hasta el vencimiento en los términos de la disposición transitoria aplicable; sus posteriores renovaciones o prórrogas requieren un análisis específico.

3. Actualización de la renta

La renta solo puede actualizarse cada año si el contrato lo permite, y siempre dentro de los límites legales. El IRAV es el índice que limita la subida anual. Además, hasta el 31 de diciembre de 2027 se aplica una regla extraordinaria: si el alquiler ya supera el precio máximo de referencia, no puede subirse. En los demás casos, las partes pueden llegar a un nuevo acuerdo y, si no lo hacen, la subida no puede superar el 2 %, respetando los demás límites legales. Estas reglas también pueden afectar a contratos anteriores.

Los anuncios de alquiler deberán mostrar información importante, como la renta anterior y los límites de precio aplicables, cuando corresponda.

4. Prórrogas (también para contratos vigentes)

• Prórroga obligatoria. Se mantiene: el inquilino puede prorrogar el contrato hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica.
• Prórroga tácita. Tras el período mínimo legal, si ninguna parte comunica su voluntad de no renovar dentro de los plazos legales (cuatro meses para el arrendador y dos para el arrendatario), operan las prórrogas anuales previstas en el artículo 10 LAU. El arrendatario puede comunicar su voluntad de no continuar con el preaviso legal correspondiente.
• Por vulnerabilidad. Si el inquilino aporta un informe de servicios sociales antes de finalizar el contrato, la prórroga es de un año y obligatoria para el arrendador si es gran tenedor, salvo que se haya pactado un nuevo contrato.
• Por zona tensionada. Si la vivienda está en zona tensionada, el inquilino puede solicitar, antes de que finalice la prórroga obligatoria o las tácitas, una prórroga extraordinaria que el arrendador debe aceptar. Es anual, hasta un máximo de tres años, salvo pacto en contrario o necesidad de la vivienda para el arrendador o sus familiares conforme al artículo 9.3.
• Disposición final quinta (novedad del decreto): prórroga extraordinaria temporal. Para determinados contratos de vivienda habitual vigentes, cuyo período legal o contractual termine antes de 31/12/2028, el arrendatario puede solicitar prórrogas anuales hasta un máximo de dos años adicionales, incluso fuera de zonas tensionadas. Debe estar al corriente de pago y haber abonado mensualmente la renta durante los ocho meses anteriores. Existen excepciones, entre otras, por acuerdo, nuevo contrato, necesidad real y acreditada de ocupación en los términos legales o renovación/nuevo contrato con reducción de renta de al menos un 5 %. La prórroga del artículo 10.3 LAU es preferente e incompatible con esta medida. No debe interpretarse que todo contrato que termine antes del 31 de diciembre de 2028 tiene automáticamente derecho a dos años más.

5. Más garantías para los inquilinos (contratos nuevos)

• Gastos. No pueden repercutirse al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, ni los tributos asociados a la vivienda como el IBI, salvo que tenga la condición de obligado tributario.
• Desistimiento. Tras seis meses, el inquilino puede desistir sin penalización con un mes de preaviso. En los contratos de temporada puede hacerlo transcurrido un mes, con diez días de preaviso.
• Estado de la vivienda. Debe dejarse constancia por escrito del estado del inmueble a la salida. Si no se hace, se presume que está todo correcto.
• Garantía adicional. Límite de dos mensualidades en vivienda habitual y de una en temporal. Tampoco puede exigirse un seguro de impago.
• Reparaciones. El arrendador dispone de 15 días naturales desde que el inquilino presenta el presupuesto para aceptarlo o presentar una alternativa. Si no lo hace, el inquilino puede reparar y descontarlo de la renta. En el contrato temporal, el arrendador asume también las pequeñas reparaciones por desgaste y uso ordinario, en cinco días hábiles.
• Zonas tensionadas. La fijación de renta en contratos nuevos está sujeta a las limitaciones legales específicas, que pueden depender de la renta anterior, del sistema de índices de referencia y de la condición del arrendador. No pueden trasladarse sin más gastos nuevos al inquilino cuando la normativa lo prohíbe. Conviene revisar cada supuesto y la normativa autonómica.
• Derecho de adquisición preferente. El propietario debe notificar al inquilino su decisión de vender, con el precio y las condiciones. El inquilino dispone de 30 días desde la notificación para ejercer el tanteo. Si la notificación no se hace correctamente, existe derecho de retracto durante 30 días desde que el adquirente comunica la compra al inquilino.

6. Propietarios e inversores

Compras especulativas. Desde el 8 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades dedicadas a la especulación inmobiliaria y a carteras de mercado no pueden adquirir viviendas por un valor inferior al 70 % de su valor de mercado, determinado por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España. Afecta a viviendas que cumplan los requisitos para tener cédula de habitabilidad.

• Excepciones. Las viviendas destinadas a vivienda habitual a precio asequible, a personas vulnerables, a víctimas de violencia de género, a vivienda social y asequible de carácter permanente, o procedentes de ejecuciones judiciales para vivienda social.
• Compraventas anteriores. No se aplica a las ya escrituradas ante notario, aunque no estén inscritas.
• Incumplimiento. Si se trata de la vivienda habitual de una persona vulnerable, se suspenden los lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2030.

Esta medida se dirige a determinadas compras de carácter especulativo, no a la compra habitual de una vivienda por un particular.

Suspensión de desahucios hasta 2030. Se establece, hasta el 31 de diciembre de 2030, un régimen de suspensión para personas vulnerables sin alternativa habitacional. Si la Administración no ha ofrecido alternativa, la suspensión puede acordarse incluso cuando ya existe sentencia, impidiendo temporalmente el lanzamiento mientras se cumplan los requisitos legales.

• Si el demandante no es un gran tenedor ni un fondo de inversión, la suspensión tiene un límite de tres años y la vulnerabilidad se revisa cada 12 meses.
• No se aplica si el demandante es una persona más vulnerable que el inquilino o una persona física con dos o menos viviendas.
• La Administración compensa la deuda al propietario, pero esta no desaparece: se ofrece un régimen de financiación a los afectados.

Enervación extraordinaria. En los desahucios por impago de personas vulnerables, la Administración dispone de dos meses para ofrecer alojamiento alternativo o abonar o consignar las cantidades reclamadas, las devengadas y las costas. Pasado ese plazo, queda subrogada en la posición deudora y no procede el lanzamiento mientras persista la vulnerabilidad.

Fiscalidad del arrendador (título II).

• IRPF (artículo 6). Nueva reducción del rendimiento neto del alquiler, con porcentajes entre el 15 % y el 100 %, aplicable en gran parte a arrendadores que no sean grandes tenedores. Se introduce además una deducción del 10 % por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros.
• Imputación de rentas inmobiliarias. Desde el 1 de enero de 2027, escala del 1,1 %, 1,5 %, 2 % y 3 % sobre la suma de valores catastrales.
• Venta a entes públicos. Exención de la ganancia por la venta de viviendas a entidades públicas de vivienda social y asequible, hasta el 31 de diciembre de 2027, si el valor es inferior a 800.000 euros y la vivienda ha estado desocupada durante los dos años anteriores.
• IVA (artículo 7). Tipo reducido del 10 % para los arrendamientos de viviendas amuebladas de hasta 30 noches, desde el 1 de diciembre de 2026, salvo que sea la vivienda habitual del arrendador.
• IBI (artículo 8). Los ayuntamientos de zonas tensionadas podrán aplicar un recargo de hasta el 50 % sobre viviendas turísticas, del 100 % a titulares de dos o más inmuebles y del 150 % a titulares de cuatro o más.
• SOCIMI (artículo 9). Gravamen especial del 25 % sobre beneficios no distribuidos del arrendamiento residencial, con reducciones para quienes destinen su parque a alquiler asequible.
• Plusvalía municipal (artículo 10). Nuevos coeficientes máximos. Puede consultar su funcionamiento en nuestra guía sobre la plusvalía municipal.

7. Ahorro y financiación

Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa. Está pensada para personas físicas y es individual e intransmisible.

• Límites. Una sola cuenta de la modalidad general y un máximo de 150.000 euros de aportaciones pendientes de recuperación.
• Tributación. Las ganancias no se integran en la base imponible hasta que se dispone de ellas. En las ganancias de aportaciones mantenidas más de cinco años, el 100 % del importe queda excluido hasta un máximo de 10.000 euros, y el 20 % de la parte restante también queda excluido.
• Activos. Acciones vinculadas a la UE y al EEE y fondos elegibles. Se excluyen las SOCIMI y los derivados.
• Residencia fiscal. Si el titular pierde la condición de contribuyente del IRPF, la cuenta puede continuar, pero deja de estar sujeta al régimen específico. Es un punto relevante para quien prevé cambiar de residencia fiscal.
• Disponibilidad. No podrá comercializarse hasta que entre en vigor la orden ministerial que regule las obligaciones de información tributaria.

Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa. Admite aportaciones de hasta 10.000 euros anuales y exige una inversión mínima del 30 % en renta variable.

TU CASA. Préstamos del ICO a interés cero y sin comisiones para la primera vivienda habitual hipotecada, por el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros. La vivienda queda sujeta a un precio máximo de transmisión. El articulado no fija límite de edad, y un acuerdo del Consejo de Ministros concretará beneficiarios y condiciones.

Calendario clave

Preguntas frecuentes sobre la nueva ley de vivienda en España