Tener un apartamento en la costa, alquilar un piso heredado o cobrar dividendos de una sociedad española sin vivir aquí genera obligaciones fiscales en España, aunque no pises el país en todo el año. Es el terreno del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), un tributo que grava solo tus rentas de fuente española y que se declara con el famoso modelo 210. Su fama de trámite menor engaña: los recargos por presentar tarde son automáticos, la Agencia Tributaria cruza catastro, notarios y bancos sin esfuerzo, y la mayoría de los propietarios extranjeros que reciben una carta de Hacienda no estaban defraudando, simplemente no sabían que tenían que declarar.
Y hay una razón de peso para leer esto aunque creas tenerlo controlado: los plazos del modelo 210 acaban de cambiar. La Orden HAC/623/2026 ha reordenado el calendario de las declaraciones de alquileres e imputación de rentas, con reglas transitorias que conviven durante la transición. Esta guía recorre todo el mapa: quién es no residente a ojos de Hacienda, qué se paga en cada situación (inmueble vacío, alquilado o vendido), qué tipos aplican según tu país, el nuevo calendario, los demás impuestos que te alcanzan y los errores que salen caros.
¿Quieres realizar una consulta con uno de nuestros expertos?
¿Eres no residente a efectos fiscales?
La respuesta no la da tu pasaporte ni tu tarjeta de residencia, sino tres criterios de la ley española. Eres residente fiscal si permaneces más de 183 días del año natural en territorio español, si radica en España el núcleo principal de tus actividades o intereses económicos, o si residen aquí tu cónyuge no separado y tus hijos menores dependientes (una presunción que admite prueba en contra). Si no encajas en ninguno, eres no residente y tributas solo por tus rentas de fuente española.
Dos precisiones que evitan disgustos. La primera: puedes tener NIE, propiedades y hasta tarjeta de residencia en España y seguir siendo no residente fiscal, porque son planos distintos; y al revés, quien pasa medio año largo en su casa de Alicante puede haberse convertido en residente sin enterarse, con la obligación de tributar por su renta mundial. Es la línea que analizamos al detalle en nuestra guía sobre la residencia sin ánimo de lucro y la doble regla de los 183 días. La segunda: cuando dos países te reclaman a la vez, el convenio de doble imposición correspondiente resuelve el conflicto con sus reglas de desempate (vivienda permanente, centro de intereses vitales, residencia habitual, nacionalidad), y España tiene firmados más de noventa.
El inmueble en España: tres situaciones, tres impuestos
Es el caso mayoritario, así que vamos por escenarios, porque cada uno tiene su regla, su tipo y su plazo.
Inmueble a tu disposición: la imputación de rentas
Aunque no lo alquiles ni lo uses, Hacienda entiende que un inmueble urbano a tu disposición genera una renta ficticia. Se calcula aplicando el 1,1% del valor catastral (si el valor fue revisado y entró en vigor en los diez períodos impositivos anteriores) o el 2% en caso contrario, y sobre esa base se aplica tu tipo de gravamen. En números: un apartamento con valor catastral de 150.000 euros y revisión reciente imputa 1.650 euros, que al 19% suponen unos 314 euros anuales, y al 24%, unos 396. Poco dinero, sí, pero con recargos si se olvida año tras año, y es la declaración que más propietarios extranjeros ignoran por completo.
Inmueble alquilado: y la trampa de los gastos
Los rendimientos del alquiler tributan por su importe íntegro, con una diferencia que decide la factura y que muchos descubren tarde: solo los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein pueden deducir los gastos vinculados al inmueble (IBI, comunidad, seguro, suministros a su cargo, intereses del préstamo, reparaciones, amortización). Los residentes fuera de ese espacio, como Estados Unidos, Reino Unido tras el Brexit o Latinoamérica, tributan sobre el ingreso bruto sin deducir un euro.
El contraste, con un alquiler de 12.000 euros anuales y 3.000 de gastos: un propietario alemán tributa sobre 9.000 al 19% (1.710 euros), mientras un propietario estadounidense tributa sobre 12.000 al 24% (2.880 euros). Casi el doble por el mismo inmueble. Conviene saber que esta diferencia de trato viene siendo cuestionada en vía administrativa y judicial invocando la libre circulación de capitales, así que si estás en el segundo grupo merece la pena revisar tus declaraciones con asesoramiento antes de darlas por cerradas.
Venta del inmueble: la retención del 3% y la ganancia
Cuando un no residente vende, la mecánica es particular y sorprende a casi todos los vendedores. El comprador está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211 en el plazo de un mes: es un pago a cuenta de tu impuesto, no un impuesto adicional. Después, tú declaras la ganancia patrimonial (diferencia entre valor de transmisión y de adquisición, con gastos e impuestos asociados) al 19%, con el modelo 210, en el plazo de tres meses una vez transcurrido el mes de la retención. Si la retención supera tu cuota, solicitas la devolución del exceso; si tu ganancia fue grande, pagas la diferencia.
Y el detalle que ningún vendedor debería ignorar: en las ventas con vendedor no residente, el comprador responde de la plusvalía municipal como sustituto del contribuyente, algo que en la práctica se negocia y se retiene también en la notaría. Todo el circuito de la compraventa, del NIE a la escritura, lo desglosamos en nuestra guía sobre comprar una propiedad en España.
Tipos de gravamen: tu país decide cuánto pagas
- 19% para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein: aplicable a la imputación de rentas, los alquileres (con gastos deducibles) y las rentas del capital.
- 24% para residentes en el resto de países, sin derecho a deducir gastos en los alquileres.
- 19% para las ganancias patrimoniales (venta de inmuebles, acciones o fondos) sea cual sea tu país de residencia.
- Dividendos, intereses y cánones: tipo general del 19%, frecuentemente reducido o eliminado por el convenio de doble imposición aplicable, que hay que invocar con el certificado de residencia fiscal de tu país en vigor.
Ese certificado es la pieza documental más rentable del sistema: sin él, el pagador español retiene al tipo interno; con él, aplica el del convenio. Su vigencia habitual es de un año, así que forma parte del mantenimiento anual de cualquier no residente con rentas recurrentes en España.
¿Quieres realizar una consulta con uno de nuestros expertos?
El nuevo calendario del modelo 210
Aquí está la novedad que obliga a revisar rutinas: la Orden HAC/623/2026 (BOE de 23 de junio) ha modificado los plazos de presentación, sumándose al cambio anterior que ya había convertido las declaraciones trimestrales de alquiler en anuales. El calendario resultante:
| Tipo de renta | Plazo de presentación |
|---|---|
| Imputación de rentas del ejercicio 2025. | Del 1 de enero al 31 de diciembre de 2026 (domiciliación hasta el 23 de diciembre). |
| Imputación de rentas del ejercicio 2026 y siguientes. | Del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente. |
| Alquileres con resultado a ingresar (agrupados o separados) desde el último trimestre de 2026. | Del 1 al 20 de abril del año siguiente (domiciliación del 1 al 15 de abril). |
| Alquileres declarados por separado devengados entre abril y septiembre de 2026. | Mantienen los plazos trimestrales de julio y octubre de 2026. |
| Autoliquidaciones con cuota cero. | Del 1 al 20 de enero del año siguiente. |
| Autoliquidaciones a devolver. | Desde el 1 de febrero del año siguiente, dentro de los cuatro años. |
| Venta de inmueble (ganancia patrimonial). | Tres meses una vez transcurrido el mes desde la transmisión. |
La lectura práctica para el propietario medio: la primera declaración anual agrupada de alquileres bajo el nuevo régimen se presenta en abril de 2027, y la imputación de rentas del ejercicio 2026 abre su ventana también en abril de 2027, no en enero. Quien tenga domiciliación automática con su gestoría debería confirmar que el calendario está ajustado, porque las rutinas heredadas del sistema trimestral son ahora la principal fuente de presentaciones fuera de plazo.
Los otros impuestos que alcanzan al no residente
- IBI y tasas municipales: el impuesto anual de la propiedad, que paga el titular a 1 de enero con independencia de dónde resida, más basuras y demás tasas locales.
- Impuesto sobre el Patrimonio: los no residentes tributan por obligación real, solo por bienes y derechos situados en España, con un mínimo exento de 700.000 euros y escala progresiva desde el 0,2%. Existe además obligación de declarar (modelo 714) cuando el valor bruto de los bienes supera los 2.000.000 de euros aunque la cuota salga a cero. Es el terreno de nuestro servicio de Impuesto al Patrimonio en España.
- Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas: complementa al anterior a partir de 3.000.000 de euros de patrimonio en España, con deducción de lo pagado por Patrimonio. Su tratamiento para no residentes ha evolucionado a mejor por vía de doctrina administrativa, lo que en algunos casos abre la puerta a solicitar devoluciones: merece revisión individual.
- Impuestos de la compra: ITP entre el 6% y el 11% según la comunidad autónoma en vivienda de segunda mano, o IVA del 10% más AJD en obra nueva, idénticos para españoles y extranjeros.
- Sucesiones y donaciones: heredar o recibir bienes situados en España tributa aquí, y los no residentes aplican hoy la normativa autonómica de conexión con sus bonificaciones, como explicamos en nuestra guía sobre el impuesto de sucesiones en España.
- Actividad económica en España: si tu presencia va más allá del patrimonio (personas que operan por ti, un local, obras), puedes cruzar sin quererlo la frontera del establecimiento permanente, con tributación al 25% sobre la renta imputable.
Una buena noticia entre tantas obligaciones: el modelo 720 de bienes en el extranjero no te afecta. Es una obligación exclusiva de los residentes fiscales, así que tus cuentas y propiedades fuera de España no se declaran aquí mientras seas no residente. El panorama general de la fiscalidad del extranjero en España lo tienes en nuestra guía sobre los impuestos españoles para extranjeros.
Los errores que más caros salen
- Ignorar la imputación de rentas del inmueble vacío durante años, hasta que llega la liquidación con recargos e intereses de los ejercicios no prescritos.
- Seguir presentando alquileres por trimestres por inercia, cuando el régimen ya es anual y con el calendario recién modificado.
- Deducir gastos sin derecho a ello siendo residente fuera de la UE, o no deducirlos teniendo derecho por residir dentro.
- Vender sin planificar la retención del 3% y descubrir en la notaría que el comprador retiene, con la tesorería descuadrada.
- No pedir el certificado de residencia fiscal y soportar retenciones al tipo interno en dividendos e intereses que el convenio habría reducido.
- Confundir el IBI con el IRNR: pagar el recibo municipal no sustituye a la declaración estatal, y son administraciones distintas que no se comunican esa deuda.
- Cruzar los 183 días sin darse cuenta y seguir declarando como no residente, la vía rápida hacia una comprobación por residencia fiscal.
La fiscalidad del no residente en España no es complicada, es sistemática: unos pocos hechos (tener, alquilar, vender, heredar) que activan unas pocas obligaciones con plazos concretos. Todo el problema nace de dos cosas: no saber que existen y trabajar con calendarios que acaban de quedarse obsoletos. En ILLAY Legal gestionamos la fiscalidad de propietarios e inversores no residentes de forma 100% online: cálculo y presentación del modelo 210 en todos sus supuestos, regularización de ejercicios pendientes sin sobresaltos, aplicación de convenios de doble imposición, ventas de inmuebles con su retención y su devolución, y planificación patrimonial a través de nuestro servicio de declaraciones de impuestos personales. Cuéntanos qué tienes en España y desde qué país tributas, y te diremos exactamente qué debes presentar, cuándo y cuánto vas a pagar.
Preguntas frecuentes sobre Impuestos en España para no residentes
¿Tengo que declarar en España si mi piso está vacío y no gano nada con él?
Sí. La imputación de rentas inmobiliarias no grava lo que ganas, sino la disponibilidad del inmueble: se calcula sobre el valor catastral (1,1% o 2% según cuándo se revisó) y se declara con el modelo 210 una vez al año. Es la obligación más olvidada por los propietarios extranjeros y la que con más frecuencia genera liquidaciones sorpresa, porque la Agencia Tributaria conoce por catastro quién es titular de cada inmueble y desde cuándo. La cuota suele ser modesta; los recargos acumulados de varios ejercicios, no tanto.
¿Es cierto que van a cobrar un impuesto del 100% a los compradores extracomunitarios?
A día de hoy no existe: es una proposición legislativa que no ha sido aprobada y que no forma parte del marco vigente. Su diseño planteaba un gravamen complementario sobre el ITP para no residentes de fuera de la Unión Europea que compraran vivienda de segunda mano, dejando fuera la obra nueva comprada a promotor (que tributa por IVA). Su tramitación está encallada por falta de mayoría parlamentaria y ha recibido serias objeciones jurídicas por su posible choque con la libre circulación de capitales y con la prohibición de confiscatoriedad. Conclusión práctica: hoy compras con los impuestos de siempre, aunque conviene seguir el asunto si tienes una operación grande en el horizonte.
¿Qué pasa si llevo años sin declarar como no residente?
Lo sensato es regularizar voluntariamente antes de que Hacienda te encuentre, porque la diferencia económica es notable: presentar fuera de plazo por iniciativa propia genera recargos por presentación extemporánea (crecientes según el retraso, con reducciones si se paga en plazo), mientras que hacerlo tras un requerimiento abre la puerta al régimen sancionador, con multas que parten del 50% de la cuota. La Administración puede revisar los cuatro últimos ejercicios no prescritos. En la práctica, la mayoría de las regularizaciones de propietarios extranjeros se cierran con cuotas pequeñas y recargos asumibles: el problema no es el importe, es dejar que crezca.
¿Puedo deducir la hipoteca o los gastos de mi piso alquilado si vivo en Estados Unidos?
Con la norma interna española, no: la deducción de gastos está reservada a los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, de modo que un propietario estadounidense tributa sobre el ingreso íntegro y además al 24%. Esa diferencia de trato viene siendo discutida invocando la libre circulación de capitales, que el derecho de la Unión protege también frente a terceros países, y existen vías de reclamación con recorrido. Si tu caso tiene importes relevantes, merece un análisis antes de asumir la tributación bruta como definitiva.
¿Cuándo dejo de ser no residente y empiezo a tributar por mi renta mundial?
En el momento en que cumples cualquiera de los criterios de residencia: más de 183 días en el año natural, el núcleo de tus intereses económicos en España o la residencia aquí de tu familia dependiente. El cambio no es voluntario ni se comunica con un formulario: se produce por los hechos, y a partir de ahí pasas del modelo 210 al IRPF por tu renta mundial, con el modelo 720 y el Impuesto sobre el Patrimonio por tu patrimonio global. Quien planea instalarse debe decidir con calma el año del traslado y estudiar si le encaja el régimen de impatriados, porque el momento en que cruzas esa línea condiciona la factura de todo el ejercicio.
