La plusvalía municipal se calcula sobre el valor catastral del suelo, no sobre lo que ganas al vender. Además, la ley te deja elegir entre dos métodos y pagas por el que da la cifra más baja. Es el impuesto que te pide el ayuntamiento cuando vendes un piso en España, lo heredas o lo recibes en donación, y su tipo nunca puede pasar del 30%.
Hay un segundo punto que cambia mucho la cuenta: si vendes por menos de lo que pagaste, no hay impuesto, pero tienes que declararlo y acreditarlo con las escrituras. Y ojo con las tablas que circulan por internet. Los coeficientes anunciados para 2025 y para 2026 quedaron sin efecto, porque el Congreso no convalidó sus decretos.
En esta guía verás qué es este impuesto, quién lo paga y cómo se calcula con los coeficientes vigentes. Después, el mismo piso calculado por los dos métodos, cuándo no se paga, los plazos y qué cambia si vendes sin residir en España.
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En 30 segundos:
- Quién paga: en una venta, el vendedor; en una herencia o una donación, quien recibe el inmueble.
- Cómo se calcula: la plusvalía municipal es el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de propiedad, y por el tipo de tu ayuntamiento (como máximo, el 30%).
- El método que te conviene: si la ganancia real del suelo es menor, puedes pedir que se calcule sobre ella, y pagas la cifra más baja.
- Plazos: 30 días hábiles tras la venta o la donación, y seis meses tras el fallecimiento en las herencias, prorrogables hasta un año.
Qué es la plusvalía municipal (y qué no)
La plusvalía municipal es el nombre habitual del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un impuesto de los ayuntamientos que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando un inmueble cambia de manos por venta, herencia o donación. Lo regulan los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Lo que no es: la ganancia patrimonial del IRPF. Son dos impuestos distintos que nacen de la misma venta. La plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento y solo mira el suelo. La ganancia patrimonial la declaras a Hacienda con el resto de tus impuestos personales en España, y mide la diferencia entre el precio de compra y el de venta de todo el inmueble.
Pagar uno no te libra del otro. Por eso el impuesto de plusvalía municipal puede salir a pagar aunque tu ganancia real haya sido pequeña, y al revés.
Quién paga la plusvalía municipal según la operación
Paga quien gana con la operación: en una venta, el vendedor; en una herencia o una donación, la persona que recibe el inmueble.
| Operación | Quién paga |
|---|---|
| Compraventa | El vendedor |
| Venta por un particular que no reside en España | El comprador, como sustituto del vendedor |
| Herencia | El heredero o legatario que recibe el inmueble |
| Donación | Quien recibe la donación |
Lo recoge el artículo 106 de la ley. En una herencia, esta plusvalía se paga aparte del impuesto de sucesiones, y en una donación, aparte del impuesto de donaciones: son tributos distintos, con plazos y administraciones distintas.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa?
El vendedor, porque es quien obtiene el aumento de valor. Un matiz que conviene conocer pronto: comprador y vendedor pueden pactar que la pague el comprador. Ese pacto vale entre ellos, pero no frente al ayuntamiento, como dice el artículo 17.5 de la Ley General Tributaria. Si nadie paga, el ayuntamiento reclamará al vendedor. El comprador, además, está obligado a comunicar la venta al ayuntamiento en el mismo plazo.
Cómo se calcula la plusvalía municipal: los dos métodos
El ayuntamiento parte del método objetivo, pero si demuestras que la ganancia real del suelo fue menor, se aplica esa.
Este sistema existe desde el Real Decreto-ley 26/2021, que reescribió el impuesto cuando el Tribunal Constitucional anuló el método anterior, en su sentencia de 26 de octubre de 2021. El Constitucional avaló la nueva regulación en 2023.
1. Método objetivo: valor catastral del suelo por coeficiente
Se toma el valor catastral del suelo en la fecha de la operación, que aparece en el recibo del IBI. Se multiplica por un coeficiente que depende de los años completos que has tenido el inmueble, con un máximo de veinte. Si lo has tenido menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos. El resultado es la base, y sobre ella se aplica el tipo del ayuntamiento. Algunos ayuntamientos reducen antes el valor catastral hasta un 15%, si su ordenanza lo prevé.
| Años de propiedad | Coeficiente máximo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0.15 |
| 1 año | 0.15 |
| 2 y 3 años | 0.14 |
| 4 años | 0.16 |
| 5 años | 0.18 |
| 6 años | 0.19 |
| 7 años | 0.20 |
| 8 años | 0.19 |
| 9 años | 0.15 |
| 10 años | 0.12 |
| 11 años | 0.10 |
| De 12 a 15 años | 0.09 |
| 16 años | 0.10 |
| 17 años | 0.13 |
| 18 años | 0.17 |
| 19 años | 0.23 |
| 20 años o más | 0.40 |
Estos son los coeficientes de la plusvalía municipal que fija el artículo 107.4 de la ley desde el 1 de enero de 2024 (Real Decreto-ley 8/2023). Siguen vigentes según el texto consolidado del BOE. Son máximos: cada ayuntamiento aprueba los suyos en su ordenanza fiscal y puede aplicar cifras más bajas. Los aprobados para 2025 (Real Decreto-ley 9/2024) y para 2026 (Real Decreto-ley 16/2025) quedaron sin efecto al derogarse esos decretos. Los de 2026 solo rigieron unas semanas de enero.
2. Método real: la ganancia del suelo entre la compra y la venta
Aquí se resta el valor de compra al de venta y se aplica a la diferencia el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral total del inmueble. Como valor se toma el mayor entre el de la escritura y el que haya comprobado la Administración. Y no se suman gastos ni impuestos: la notaría o el impuesto de transmisiones de la compra no cuentan. En herencias y donaciones se usa el valor declarado en el impuesto de sucesiones o donaciones. Este método no se aplica solo: lo pides tú al declarar, con las dos escrituras.
Para saber cómo calcular la plusvalía municipal de tu caso, sigue estos pasos:
- Busca el valor catastral del suelo y el valor catastral total en el último recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro.
- Cuenta los años completos entre la fecha en que adquiriste el inmueble y la de la venta, la donación o el fallecimiento.
- Multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente de tu ayuntamiento para esos años: es la base del método objetivo.
- Calcula la ganancia real del suelo: precio de venta menos precio de compra, multiplicado por el porcentaje del suelo en el valor catastral.
- Elige la base más baja y multiplícala por el tipo de tu ayuntamiento.
- Resta la bonificación que corresponda, si la ordenanza la prevé para tu caso.
Resumen de los pasos
- Consulta el valor catastral del suelo y el total.
- Cuenta los años completos de propiedad.
- Calcula la base objetiva con el coeficiente.
- Calcula la ganancia real del suelo.
- Aplica el tipo a la base más baja.
- Resta las bonificaciones que te correspondan.
Cuánto se paga: el mismo piso calculado por los dos métodos
Depende del valor catastral del suelo, de los años de propiedad y del tipo de tu ayuntamiento; el precio solo cuenta en el método real.
¿Cuánto es la plusvalía municipal al vender un piso?
Con el recibo del IBI y las escrituras se estima en pocos minutos. Veamos un ejemplo con números, en un municipio con los coeficientes máximos y un tipo del 30%, como Barcelona. Laura, una ingeniera francesa, compró su piso hace 12 años por 180.000 euros y ahora lo vende por 260.000. Tomás compró el suyo hace 19 años por 250.000 euros, cerca del máximo de precios de la época, y lo vende por 265.000.
| Concepto | Piso de Laura (12 años) | Piso de Tomás (19 años) |
|---|---|---|
| Valor catastral total y del suelo | 120.000 euros · suelo 54.000 (45%) | 150.000 euros · suelo 60.000 (40%) |
| Base por el método objetivo | 54.000 × 0,09 = 4.860 euros | 60.000 × 0,23 = 13.800 euros |
| Base por el método real | 80.000 × 45% = 36.000 euros | 15.000 × 40% = 6.000 euros |
| Cuota con el tipo del 30% | Objetivo: 1.458 euros · Real: 10.800 euros | Objetivo: 4.140 euros · Real: 1.800 euros |
| Qué le conviene | Método objetivo: paga 1.458 euros | Método real: paga 1.800 euros y ahorra 2.340 |
Traducido a decisiones: si has ganado bastante con la venta, el método objetivo suele salir mejor. Si compraste caro y vendes casi al mismo precio, o has tenido el inmueble muchos años, calcula siempre los dos. Tomás pagaría 2.340 euros de más si no pidiera el método real.
Plusvalía municipal en Madrid y Barcelona: tipo y bonificaciones
Cada ayuntamiento fija su tipo, sus coeficientes y sus bonificaciones dentro de los límites de la ley. Así están las dos ciudades donde tenemos oficina:
| Concepto | Madrid | Barcelona |
|---|---|---|
| Tipo de gravamen | 29% | 30% |
| Coeficientes | Los de su ordenanza; su propio ejemplo oficial usa 0,14 para tres años, el máximo legal | Los máximos legales, salvo en menos de un año, que es 0,05 |
| Bonificación al heredar la vivienda habitual del fallecido | Para ascendientes, descendientes, cónyuge o pareja inscrita: 95% si el valor catastral del suelo no supera 60.000 euros; 85% hasta 100.000; 70% hasta 138.000, y 40% por encima | 95% para el cónyuge, los descendientes o adoptados, y quienes convivieran con el fallecido los dos años anteriores, si conservan el inmueble tres años |
Fuentes: Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Madrid y ordenanza fiscal 1.3 del Ajuntament de Barcelona. Las ordenanzas pueden cambiar cada año, así que conviene confirmar el tipo en la sede de tu ayuntamiento antes de pagar.
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Cuándo no se paga: pérdidas, exenciones y bonificaciones
No se paga si el suelo no ha ganado valor, en unas pocas exenciones legales y, en parte, gracias a las bonificaciones de cada ayuntamiento.
¿Se paga plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
No. Si el valor de venta es inferior al de compra, la operación no está sujeta al impuesto, según el artículo 104.5 de la ley. Pero no es automático: tienes que declarar la venta al ayuntamiento y aportar las escrituras de compra y de venta. La comparación se hace sin sumar gastos ni impuestos, y con la parte que corresponde al suelo. Si no lo acreditas, el ayuntamiento puede liquidarte el impuesto como si hubieras ganado.
Además, la ley recoge pocos supuestos de exención de la plusvalía municipal o de no sujeción. Estos son los más habituales:
- Divorcio o separación: no tributan las transmisiones entre cónyuges o a los hijos por una sentencia de nulidad, separación o divorcio. Tampoco las aportaciones y adjudicaciones de la sociedad conyugal.
- Dación en pago: está exenta la entrega de la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca, y también la ejecución hipotecaria de esa vivienda.
- Patrimonio histórico: están exentos los inmuebles de conjuntos histórico-artísticos o declarados de interés cultural en los que el propietario ha pagado obras de conservación o rehabilitación.
En la plusvalía municipal por herencia no hay una exención general. Lo que sí permite la ley es que cada ayuntamiento bonifique hasta el 95% de la cuota cuando heredan descendientes, cónyuges o ascendientes (artículo 108.4). Las condiciones cambian mucho de un municipio a otro: en Madrid y en Barcelona se limitan a la vivienda habitual del fallecido, como has visto en la tabla anterior.
Plazos, pago y qué pasa si te retrasas
El plazo de la plusvalía municipal es de 30 días hábiles en ventas y donaciones, y de seis meses en herencias, prorrogables hasta un año.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
Dentro de ese plazo, que cuenta desde el día de la operación. En una venta o una donación, es la firma de la escritura; en una herencia, la fecha del fallecimiento. En los días hábiles no cuentan sábados, domingos ni festivos. Cada ayuntamiento decide si usas autoliquidación, en la que calculas y pagas tú, o una declaración tras la que te envía la liquidación. Si en una herencia necesitas más tiempo, pide la prórroga antes de que terminen los seis meses.
Si presentas tarde sin que el ayuntamiento te lo haya pedido, pagas un recargo del 1% más otro 1% por cada mes completo de retraso. Pasados 12 meses, el recargo es del 15% más intereses de demora (artículo 27 de la Ley General Tributaria). Si es el ayuntamiento quien lo descubre, puede haber además sanción.
Plusvalía municipal para no residentes: qué cambia al vender
Si vendes sin residir en España, la plusvalía sigue siendo del vendedor, pero el comprador la paga como sustituto y la descuenta del precio.
Esta es la regla de la plusvalía municipal para no residentes del artículo 106.2 de la ley, y solo se aplica a vendedores que son personas físicas. Lo que cuenta es tu residencia fiscal en España, no tu nacionalidad ni que tengas NIE.
No la confundas con otra retención de la misma firma. Además, el comprador debe quedarse con el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211. Es un pago a cuenta del impuesto sobre la renta del vendedor (artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Te lo explicamos con detalle en la guía sobre impuestos en España para no residentes.
Un ejemplo para aterrizarlo: imagina que Laura ha vuelto a Francia antes de vender. El comprador pagaría al ayuntamiento los 1.458 euros de plusvalía y retendría además 7.800 euros para Hacienda, el 3% de 260.000. En la firma, Laura recibiría 250.742 euros y después declararía su ganancia como no residente.
Errores que salen caros con la plusvalía
Los errores más caros con este impuesto no son de cálculo, sino de método, de plazo y de papeles.
- No calcular el método real: si no lo pides, se aplica el objetivo, y quien compró caro puede pagar de más, como Tomás.
- Dar por hecho que vender con pérdidas te libra sin hacer nada: sin declarar la venta y aportar las escrituras, el ayuntamiento puede liquidarte igualmente.
- Usar una tabla de coeficientes que no está vigente: muchas webs siguen mostrando los de 2025 o 2026, que quedaron sin efecto.
- Dejar pasar los 30 días hábiles: el recargo empieza en el 1% y sube cada mes completo de retraso.
- Olvidar la prórroga en una herencia: si la aceptación va lenta, pídela antes de que acaben los seis meses.
Antes de vender, una planificación fiscal de la operación te dice cuánto vas a pagar entre plusvalía e IRPF, y qué método conviene.
Saber cómo se calcula la plusvalía es la mitad del trabajo. La otra mitad es aplicar el método que te conviene, con los coeficientes de tu ayuntamiento y dentro de plazo. En ILLAY Legal revisamos tu operación por los dos métodos, comprobamos la ordenanza de tu municipio y te ayudamos a declararla con nuestro servicio de fiscalidad en España. También si vendes sin residir aquí, con gestión 100% online y en tu idioma. Cuéntanos cuándo y por cuánto compraste, por cuánto vas a vender y en qué municipio está el inmueble, y te diremos cuánto pagarás de plusvalía y con qué método.
Sigue leyendo:
- Comprar una propiedad en España: Requisitos y pasos.
- Impuestos españoles para extranjeros: lo que debes saber antes de declarar.
- Due diligence inmobiliaria en España.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Cuándo prescribe la plusvalía municipal por herencia?
A los cuatro años, contados desde el día siguiente a que termine el plazo para declararla: los seis meses tras el fallecimiento, o el año si pediste la prórroga. Sin prórroga, son unos cuatro años y medio desde el fallecimiento, según los artículos 66 y 67 de la Ley General Tributaria. Ojo: el plazo se interrumpe y vuelve a empezar con cualquier actuación del ayuntamiento que te notifique para liquidarlo, o con cualquier paso tuyo para declararlo o pagarlo. Si te llega una liquidación de una herencia antigua, revisa las fechas y las notificaciones antes de pagar.
¿La plusvalía municipal desgrava en la declaración de la renta?
No como deducción, pero sí reduce lo que pagas en el IRPF. Si vendes, la plusvalía municipal que pagas tú se resta del valor de venta al calcular la ganancia patrimonial. Es un tributo inherente a la transmisión (artículo 35 de la Ley del IRPF). Si la pagaste al heredar o al recibir una donación, se suma a tu valor de adquisición, y eso rebajará la ganancia cuando vendas. En los dos casos, guarda el justificante de pago: es la prueba que te pedirá Hacienda si revisa tu declaración.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una extinción de condominio?
Normalmente nadie en ese momento. Piensa en dos copropietarios de un único inmueble indivisible, como un piso, que extinguen el condominio: uno se lo queda y compensa al otro en dinero. La Dirección General de Tributos y el Tribunal Supremo entienden que no hay una transmisión sujeta, sino la concreción de un derecho que ya existía. La plusvalía se pagará cuando ese propietario venda, y los años se contarán desde la adquisición original. Sí puede haber impuesto si hay varios inmuebles en común y el reparto podía hacerse de otra forma.
¿Se puede reclamar la plusvalía municipal ya pagada?
Sí, si pagaste más de lo que correspondía, por ejemplo porque vendiste con pérdidas o porque el método real te salía más bajo. Si pagaste mediante autoliquidación, puedes pedir su rectificación y la devolución mientras no hayan pasado cuatro años. Si fue el ayuntamiento quien te envió la liquidación, tienes un mes desde la notificación para presentar recurso de reposición (artículo 14 de la ley). Pasado ese plazo, la liquidación queda firme y solo se puede revisar en supuestos muy limitados.
¿Es posible aplazar el pago de la plusvalía municipal?
Sí. Puedes pedir al ayuntamiento el aplazamiento o el fraccionamiento si tu situación económica te impide pagar a tiempo de forma transitoria (artículo 65 de la Ley General Tributaria). Conviene pedirlo dentro del plazo de pago: la ley también permite solicitarlo después, pero la deuda ya llevará recargo. Cada ayuntamiento fija los importes, los plazos máximos y si exige garantías, y por el tiempo aplazado se pagan intereses de demora. En una herencia, si el problema es de liquidez hasta que se venda el inmueble, plantéalo cuanto antes.
¿Qué documentos necesito para pagar la plusvalía municipal?
Necesitas la escritura de la operación (compraventa, herencia o donación) y la escritura con la que se adquirió el inmueble. Además, el último recibo del IBI o la referencia catastral y tu NIE o DNI. En una herencia añade el certificado de defunción y el testamento o la declaración de herederos. Si vas a pedir el método real o a alegar que vendiste con pérdidas, las dos escrituras son imprescindibles, porque la comparación se hace con sus valores. Algunos ayuntamientos piden además su propio formulario o la autoliquidación en su sede electrónica.
¿Dónde puedo calcular online la plusvalía municipal?
En la web de tu ayuntamiento o de la diputación que gestiona sus impuestos. Muchos tienen un simulador oficial. El Ayuntamiento de Madrid ofrece una calculadora estimativa, y también la tiene el OPAEF, que gestiona los tributos de muchos municipios de Sevilla. Las calculadoras privadas sirven de orientación, pero no siempre aplican los coeficientes de tu ordenanza ni el método real. Para un cálculo de la plusvalía municipal fiable necesitas el valor catastral del suelo, las dos escrituras y la ordenanza fiscal de tu municipio.
